Slovensky
English
V Bratislave je dlhodobo nedostatok bytov, čo ich ceny tlačí nahor. Ak by sa na bývanie prerobili staré kancelárie, ktorých v meste pribúda a v dôsledku pandémie ich môže byť voľných ešte viac, na trh by sa mohlo dostať množstvo nových bytov. Rudolf Nemec , vedúci investičného poradenstva v spoločnosti JLL, ktorá patrí do veľkej štvorky realitno-poradenských spoločností, hovorí:
- že v Bratislave je toľko voľných kancelárií, že by zabrali plochu s veľkosťou Sadu Janka Kráľa aj s nábrežím a môžu pribúdať;
- že by sa mohli prerábať na byty a ubytovanie, ktorého je v meste nedostatok, no brzdí ich v tom najmä územný plán;
- o koncepte co-livingu či nájomného bývania, ktoré by malo v meste vznikať a mohli by naň poslúžiť aj staré priestory.
Denník N: Ľudia kvôli pandémii už skoro rok pracujú na home officoch. Cítiť, že by preto v Bratislave pribúdali voľné kancelárie?
Rudolf Nemec (RN): Efekt, ktorý môže Covid priniesť, sme ešte nepocítili. Nájomné zmluvy sa uzatvárajú štandardne na päť rokov, a hoci pre pandémiu budovy ostali prázdnejšie, nájomné zmluvy stále platia. Neobsadenosť kancelárií sa však zvyšovala už pred pandémiou, lebo pribúdali nové budovy a aktivita na trhu prenájmov sa znížila. Za posledné dva roky narástla neobsadenosť zo siedmich na takmer 14 percent.
O akých veľkých plochách hovoríme?
RN: V Bratislave sa aktívne prenajíma približne 1,7 milióna metrov štvorcových kancelárskych priestorov. Ak si to chcete predstaviť, je to asi 233 futbalových ihrísk alebo plocha vodnej hladiny Dunaja od Karloveskej zátoky až po Prístavný most. Približne 200 tisíc štvorcových metrov z toho je voľných a polovica z ďalších 100 tisíc vo výstavbe je ešte neobsadená. K dispozícii je teda plocha o veľkosti Sadu Janka Krála aj s nábrežím. S ohľadom na to, čo sa okolo nás deje a ako sa mení štýl práce, je otázne, čo sa stane s voľnými budovami.
Nepočítate s tým, že sa to budúci rok utrasie a záujem firiem sa nakoniec veľmi nezmení?
RN: Ak bude vakcína účinná a budeme zaočkovaní skôr, ako skončí platnosť väčšiny nájomných zmlúv, tak možno k zásadnej zmene nepríde. Možno firmy jemne zmenšia prenajaté plochy, pracovné stoly sa budú vo väčšej miere zdieľať a budeme v priemere tráviť dva dni v týždni na home office.
Ale nič to nezmení na tom, že v Bratislave máme už dnes citeľnú neobsadenosť kancelárií a záujem nájomcov expandovať sa zastavil. Zaplnia sa tie, ktoré ponúknu kombináciu dobrej lokality, atraktívnejšieho nájomného a dobrú kvalitu s modernými technológiami. No ak máme nejakú staršiu budovu horšej kvality, ktorá má už dlhšie problémy s obsadenosťou, pre ňu bude extrémne náročné nájsť nájomcov za takých podmienok, aby to dávalo komerčný význam.
Čo sa dá robiť s takými budovami?
RN: Sú to adepti na to, aby ich vlastníci preskúmali možnosti zmeniť ich na byty alebo nejaký koncept bývania. Lebo toho je v Bratislave nedostatok. Bývanie alebo ubytovanie nemusí byť len o bytoch, je to aj o takzvanom co-livingu, ktorý funguje už roky v zahraničí.
Ide o zdieľané bývanie častokrát aj s extra službami, kde sa združuje určitý typ obyvateľov. Majú vlastnú jednotku, kde majú spálňu, vlastnú kúpeľňu, no nepotrebujú napríklad vlastnú kuchyňu, plnohodnotné vybavenie. Takýto koncept môže ponúkať spoločenské priestory, a služby ako upratovanie alebo celodenné stravovanie.
Je to taký hotelovo apartmánový typ bývania pre mladých?
RN: Môže byť pre single mladého absolventa po škole, ktorý nechce zdieľať svoje bývanie so spolubývajúcimi. Ale aj pre starších ľudí, ktorí nechcú byť sami vo svojom veľkom byte a uprednostnia pohodlnejšie kompaktnejšie bývanie so službami a starostlivosťou. Tento koncept ale na Slovensku ešte nemáme.
Niektoré nové projekty v Bratislave už s co-livingom počítajú. Prečo to nezačalo vznikať skôr?
RN: Zatiaľ boli možné také projekty, ktoré ponúkali vyššiu výnosnosť. Postaviť nákupné centrum alebo kancelársku budovu, a potom ich predať, bolo pre developerov doteraz zaujímavejšie. Co-living, či nájomné bývanie je dlhší projekt, nie je tu jednoduché získať bankové financovanie, ani spoľahlivého operatéra alebo hlavného nájomcu. Zmysel dá naplniť v projekte aspoň 200 jednotiek. Ale kvôli synergiám a efektivite chcú mať veľkí investori v meste portfólio ideálne okolo tisíc jednotiek.
Banky konceptu co-livingu neveria?
RN: Na to, aby banka požičala na projektové financovanie, potrebuje mať dopredu namodelovaný cash flow, ktorý je podľa nej dosiahnuteľný. Na Slovensku nie je precedens úspešného fungovania schém nájomného bývania. Preto banky nie sú naklonené financovať výstavbu a fungovanie takéhoto konceptu. Ak by to fungovalo nejaký rok až 18 mesiacov, tak by to už možno refinancovali. Dovtedy pionieri v tomto segmente budú musieť financovať kúpu, výstavbu a prvý rok fungovania z vlastného vrecka.
Hovoríte, že aj staré kancelárie by sa mohli meniť na nájomné byty?
RN: Napríklad v Londýne je bežné, že sa využitie budov počas storočia mení z kancelárii na hotel, z hotela na byty, z bytov spať na kancelárie. U nás je územný plán veľmi rigidný a zmena využitia budov je komplikovaný a zdĺhavý proces. Naša legislatíva, či územný plán nepozná koncept co-livingu, či nájomného bývania. Nedá sa urobiť jednoduchá zmena využitia a často treba zmenu územného plánu. Investori sa boja kúpiť nejakú budovu vhodnú na prestavbu alebo pozemok bez povolení. Nevedia, ako sa budú na to pozerať úrady. Či to budú chápať ako bytovku, či dočasné ubytovanie. Nie je tu ustálený precedens, na základe ktorého by sa mohli riadiť.
A záujem investorov by bol?
RN: Už pred Covidom sa ubytovacími konceptmi na Slovensku zaoberalo niekoľko veľkých slovenských aj zahraničných investorov. Covid teraz hrá do kariet tým lokálnym, lebo inak vnímajú investičné riziko ako zahraničný fond.
Bratislava je oproti Varšave, či Prahe z investičného hľadiska malé provinčné mesto. Vo Varšave je asi 25 inštitucionálnych investorov, ktorí systematicky investujú do konceptov nájomného bývania. Na Slovensku, najmä v Bratislave, možné investície zvažovalo do desať investorov, no nezrealizovalo sa zatiaľ nič.
Môže takéto prestavby kancelárií Covid zrýchliť, ak bude voľných priestorov pribúdať?
RN: Domáci investori majú enormný záujem o prestavby budov na nejakú formu bývania. Dokázali by priniesť na trh zaujímavý počet bytov alebo alternatívnych ubytovacích kapacít. Pandémia a finančná nedostupnosť vlastného bývania možno nakoniec nakoniec pomôžu veci pohnúť. Vlastníci kancelárskych priestorov si z núdze povedia, že ak prenájom kancelárií už nefunguje, zmenia ich na niečo iné.
Čo sú teda najväčšie prekážky?
RN: Ak chceme zmeniť kancelársku budovu na koncept bývania, tak si to žiada zmenu, pri ktorej často zostane len skelet, lebo budovy z minulých čias neboli projektované flexibilne. Najväčším obmedzením je však faktor využitia v územnom pláne. Aktuálny územný plán v Bratislave pochádza z roku 2007 a jednotlivým územiam, niekedy až na úrovni pozemkov, sú pripísané funkcie, ktoré mali v tom čase. Pravdepodobne vtedy nik nemyslel na to, ako sa bude vyvíjať komerčná potreba priestorov v rámci mesta. Koľko nákupných centier, bytov, kancelárií bude treba mať. Plán vznikol z urbanistického hľadiska, hovorí, kde by bolo vhodné mať aké využitie.
Výsledkom je, že máme veľa plôch v dobre dostupných lokalitách blízko centra, ktoré sú určené napríklad pre občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu. Je ich toľko, že by sme mohli postaviť ešte ďalších 20 shopping centier a stovku kancelárskych blokov. Máme ale málo území na bývanie, a práve toho je nedostatok.
Je reálne čakať zmenu?
RN: Investor môže požiadať o posúdenie, a ak to koeficienty a regulácie v zóne umožnia, tak to úrady po veľmi dlhom čase dovolia. No vopred to neviete. Druhý problém je, že staršie kancelárske budovy, ktoré dnes neposkytujú žiadne parkovanie, by mali pri zmene na byty poskytovať v priemere 1,5 parkovacieho miesta na jeden novopostavený byt. Ak chceme meniť staršie budovy v centre mesta na bývanie, tak tam parkovacie miesta nevytvoríme – buď to nie je to technicky možné, alebo by to ľudia nevedeli zaplatiť. Je nelogické, že mesto požaduje vytvoriť nové parkingy, na ktoré neexistuje priestor, a pritom chce menej áut v centre.
Aké riešenie by bolo dobré?
RN: Keď sa stavia nová budova, tak vieme, že tu bude ďalších 150 rokov. Územný plán by nemal byť ľahko meniteľný, ale mal by umožňovať zmenu využití podľa aktuálnych potrieb. Ak postavíme konštrukciu budovy na 150 rokov, je to veľmi dlhá doba, počas ktorej sa budú meniť aj potreby ľudí. Ak dáva komerčný zmysel, aby v nejakej budove bola 20 rokov kancelária, nech tam je. No ak je potom málo ubytovacích kapacít, nech je tam hotel. A nakoniec možno nejaký apartmánový dom alebo byty. Veď komerčné využitie vychádza z toho, čo potrebujú obyvatelia mesta.
Koľko bytov by sa teoreticky mohlo postaviť z nepotrebných kancelárií?
RN: Nedá sa ľahko urobiť koncept bývania s kanceláriami v jednej budove. Takže vlastníci by sa museli rozhodnúť pre úplnú zmenu konceptu. Máme asi 230 tisíc voľných metrov štvorcových, ťažko povedať, koľko by sa dalo využiť. Ale určite by to bolo niekoľko budov v Bratislave.
Veľmi hrubo by dalo počítať tak, že ak má priemerný byt veľkosť 60 m2 a na nájomné jednotky by stačilo aj 40 m2, tak už pri 40 tisícoch m2 by to bola tisícka bytov na prenájom.
Ak odhliadneme od väčšej zmeny územného plánu, ktorá asi tak skoro nebude, čo by sa dalo robiť, aby sa veci pohli?
RN: Mesto má v pláne riešiť súčasnú situáciu prijatím nových zmien a doplnkov Územného plánu, nazvali to „Nájomné bývanie 1 a 2“. Podľa oficiálneho harmonogramu je to v pláne v nasledovných dvoch rokoch. Magistrát by ale mohol jednoducho povedať, že nájomné bývanie môže existovať v územiach pre občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu.
Mohol by povedať, že na každý byt netreba jeden a pol parkovacieho miesta, a to najmä v prípade, že ide o redevelopment v centre alebo oblastiach s dobrou dostupnosťou s MHD. Logiku to dáva aj z toho pohľadu, že cieľová skupina pre zdieľané či nájomné bývanie združuje ľudí, ktorí len štartujú svoj dospelý život. Alebo naopak sú to seniori a predpokladáme, že nebudú hneď alebo už vôbec vlastníkom auta. To by mohlo rozviazať ruky vlastníkom, aby sa pustili do zmeny a priniesli na trh takéto koncepty.
Kto by mal robiť s mestom takéto dohody?
RN: Neexistuje združenie vlastníkov nehnuteľností, takže zmeny regulácií by mali vyjsť od samého magistrátu, aby svoju politiku nastavil tak, aby umožnil vlastníkom budov zmeniť využitie budovy. Tak, aby čo najviac ľudí mohlo bývať v lokalitách čo najbližšie k centre.
Toto nebudú pre mesto nové otázky…
Učíte nie. Nie som si však istý, do akej miery je všetkým povolaným jasné, ako funguje komerčné uvažovanie, aké mechanizmy a aké procesy musia riešiť vlastníci a developeri. Slovo developer má na Slovensku negatívny podtón, sú to pritom spoločnosti, ktoré stavajú a pretvárajú mesto. Dávajú mu to, čo jeho obyvatelia chcú a potrebujú. Bez developerov by boli naše mestá stále iba dediny. Ak by vedeli developeri stavať či prestavovať rýchlejšie, stavali by lacnejšie a bola by väčšia ponuka bývania. A iba s väčšou ponukou by tu boli ceny bytov, ktoré by nešli do nebies.
Hovoríte, že ľudia z mesta nerozumejú financiám za developmentom? Čo by sa mali doučiť?
RN: To neviem posúdiť. No v samospráve pracujú bežní ľudia, tak nemôžeme očakávať, že budú mať detailné profesionálne poznanie špecifickej témy investovania do výstavby bytov, nájomného bývania, co-livingov a podobne. Tak ako sú analytické tímy na ministerstvách, bolo by dobré, aby boli aj pri magistráte aspoň expertné skupiny odborníkov z biznisu. Aby neboli brané do úvahy len legislatívne a urbanistické aspekty, ale aj komerčné stránky. Aby sa niekto realisticky pozrel, po čom je dopyt od obyvateľov mesta, kde a či to dáva zmysel.
Štát tiež chce rozbehnúť nájomné bývanie. Myslíte, že by mal ísť do toho sám, či by mal podporovať súkromný sektor?
RN: Ideálne by bolo dobre nastaviť pravidlá, prípadne financovanie formou investície štátu vo forme spoločného podniku so súkromným sektorom a ďalej to nechať na voľnú ruku trhu. Záujem komerčného sektora tu určite je. Okrem toho je možné motivovať vlastníkov už existujúcich budov k zmene: viac zdaňovať energeticky neefektívne komerčné budovy alebo prijať požiadavky na karbónovú neutralitu fungovania budov tak, aby vlastníci starších komerčných budov boli nútení investovať a zároveň zmeniť súčasný stav a využitie na bývanie.
Vy radíte Tatra banke pri predaji jej budovy Tatra City v bratislavskej Petržalke, ktorú uvoľnila. Už je jasné, kto to kupuje a čo z tej budovy chce mať?
RN: Sme v kontakte s viacerými investormi, je tam dobrý záujem. Každý má iný úmysel, čo je prekvapujúce. Je to od zachovania od aktuálneho konceptu kancelárií po iné využitie až po formy nájomného bývania, ktoré by boli komerčne vítané.
Autor: Denník N