Prehľad kancelárskeho trhu v Bratislave

Stock & Supply

V súčasnosti je na bratislavskom trhu viac ako 2,07 milióna m2 kancelárskych priestorov triedy A+, A a B. Budovy triedy A+ a A predstavujú 56 % trhového podielu a budovy triedy B predstavujú 44 %. V treťom štvrťroku 2023 boli dokončené dve nové budovy - Pribinova 34 a Pribinova 40, ktoré trh rozšírili o 38 500 m2. Obe budovy sa nachádzajú v CBD

Vacancy

Celková miera neobsadenosti v Bratislave sa v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom zvýšila z 11,60 % na 13,82 %. Najnižšia miera voľných miest bola zaznamenaná v Starom Meste (8,18 %), nasledovala South Bank (8,45 %), Inner City East (9,48 %), Outer City (15,59 %) a CBD (15,99 %). Najvyššia miera neobsadenosti je Inner City South (27,37 %) a Inner City West (34,44 %).

Under Construction

V súčasnosti je vo výstavbe 1 kancelárska budova, ktorej dokončenie sa plánuje do konca roka 2023, čím sa na bratislavský trh dodá 25 000 m2 kancelárskych priestorov. Najaktívnejšou oblasťou z hľadiska výstavby v Bratislave je CBD a jeho okolie.

Demand

V 3. štvrťroku 2023 dosiahol celkový objem využitia takmer 39 900 m2. Medzi tri najväčšie transakcie v druhom štvrťroku 2023 patrili tieto: new lease (5 300 m2), po ktorej nasledoval ďalší new lease (3 590 m2) a renegociácia (3 570 m2). V treťom štvrťroku 2023 pochádzala väčšina nájomcov zo sektorov, ako napr: Profesionálne služby (23 %), spotrebný tovar a farmaceutický/medicínsky sektor (oba s 15 % podielom). Nové nájomné zmluvy predstavovali 57 % všetkých transakcií, viac ako 37 % tvorili renegociácie a expanzie predstavovali menej ako cca 6 %.

Rents

Prime rent mierne rastie a pohybuje sa v rozmedzí 14,00 -17,50 €/m2/mesiac. Poplatky za služby sa dramaticky zvýšili až na približne 5,00 €/m2/mesiac alebo ešte viac, v závislosti od triedy budovy. Štandardné stimuly v súčasnosti prehodnocujú všetci prenajímatelia. Jeden mesiac nájomného zadarmo za každý rok podpísanej nájomnej zmluvy však zostáva relevantným údajom. Okrem toho majú nájomcovia s významnou veľkosťou a značkou potenciál vyjednať si od mnohých prenajímateľov finančný príspevok pokrývajúci takmer celý štandard vybavenia. Výsledok závisí od prosperity nájomcu a vyjednávacích schopností agenta. Vo všeobecnosti je dostupnosť stimulov spojená s neobsadenosťou budovy a inými ponukami dostupnými v okolí.

Forecast for H1 2024

Nedávny výrazný nárast počtu neobsadených kancelárií bol spôsobený najmä odovzdaním dvoch nových budov a presťahovaním jednej z najväčších IT spoločností. V roku 2024 očakávame výrazný pokles neobsadenosti. Možností voľných priestorov v úplne nových kancelárskych projektoch A+ bude veľmi málo. Okrem toho je ponuka kancelárskych priestorov na obdobie 2023 - 2025 výrazne obmedzená. Úplne nové kancelárske projekty s GLA nad 10 000 m2 sa očakávajú najskôr v roku 2026. Okrem toho očakávame, že približne 50 % novo dodaných kancelárskych priestorov okolo roku 2026 bude čoskoro predprenajatých z dôvodu veľkého nedostatku ponuky budov A+.

Ďalším bodom, ktorý treba spomenúť, je, že nájomcovia budú venovať veľkú pozornosť identifikácii všetkých prvkov úspory nákladov v ich súčasnej nájomnej zmluve pred presťahovaním sa do nových kancelárskych priestorov. Téma o indexácii nájomného a odklade indexácie nebola nájomcami nikdy tak žiadaná ako teraz. Tieto faktory spolu s nákladnými nákladmi na vybavenie majú negatívny vplyv na dopyt po nových kanceláriách. Nakoniec vidíme pretrvávajúci trend dopytu po kancelárskych budovách s modernou architektúrou, najnovšími technológiami a ekologickou certifikáciou. Staršie budovy, ktoré nie sú udržiavané v súlade s dobou, možno zvážiť na prestavbu na bytové budovy.

Investment Market

Trh s kancelárskymi priestormi na Slovensku naďalej vykazuje odolnosť a dokazuje, že kvalitný produkt triedy A môže prilákať záujem, ktorý v súčasnosti pochádza najmä od domácich investorov. V Bratislave boli v období od 2023 do 3. štvrťroka uzatvorené tri významné kancelárske transakcie s celkovým objemom investícií na úrovni cca. 185 mil. Vo všetkých transakciách bol aktívny domáci kapitál v úlohe kupujúceho. Napriek tomu nie je investičný trh s kancelárskymi priestormi bez výziev, ktoré budú aj naďalej ovplyvňovať investorský sentiment a vytvárať príležitosti pre investorov, ktorí sa dokážu orientovať vo vyvíjajúcom sa prostredí.

Prečítajte si ďalšie naše štvrťročné správy

Prihláste sa na odber našich štvrťročných správ