Slovensky
English
FOKUS: Rozohrejú konečne realitný trh zmenené ceny?
Spomalený až stagnujúci realitný trh čaká na zmeny cien. Developeri stavili v novostavbách na benefity pre kupujúcich.
Kým záujemca o hypotéku pri zvýšenej úrokovej sadzbe zvažuje svoje finančné možnosti, predajca novostavieb a majiteľ bytu a rodinného domu dumajú nad nastavením ceny. Zle nastavená cena znamená, že nehnuteľnosť môže byť v predaji týždne až mesiace, čo je nepríjemné pri veľkej ponuke.
Obe strany realitného obchodu sú po dlhšom čase svedkami zmien. „Ceny bytov prestali konečne po dlhom období zdražovania rásť a v závislosti od lokality a typu nehnuteľnosti už ceny stagnujú alebo dochádza aj ku korekciám prestrelených cenoviek,“ upozornil analytik Národnej asociácie realitných kancelárií SR Martin Lazík.
Spomalenie konštatuje Júlia Vinczeová, analytička realitno-poradenskej spoločnosti JLL. Najprv priniesla neistotu celosvetová pandémia COVID-19, potom nastal nákupný ošiaľ, ktorý trval dva roky. Zásadné spomalenie trhu v posledných mesiacoch spôsobila vysoká inflácia, energetická neistota, ale najmä rast úrokových sadzieb hypoték.
Po piatich rokoch stúpania cien novostavieb v poslednom štvrťroku 2022 prišlo zníženie priemernej ceny predaných bytov o 8,4 % v porovnaní s tretím štvrťrokom.
V hlavnom meste koncom roka bolo aktívnych 96 projektov, ale reálne predalo byty len 51. „Na sekundárnom trhu nastalo výrazné spomalenie oproti predchádzajúcim rokom, kupujúci pre zvýšené úrokové sadzby očakávajú zníženie cien,“ uviedla Júlia Vinczeová, analytička spoločnosti JLL.
Lokalita je na poslednom mieste
V Bratislave sa sústreďuje dopyt do tých developerských projektov, ktoré majú výborný produkt, rozsiahly výber a až na poslednom mieste je lokalita. Pre RK Herrys, ktorá sa špecializuje na trh v hlavnom meste, sú prvé dva mesiace roka 2023 v medziročnom porovnaní lepšie. Na sekundárnom trhu predali za január a február viac bytov ako za celý prvý kvartál roku 2022.
„V porovnaní s posledným kvartálom minulého roka sa predáva asi o tretinu menej bytov v developerských projektoch, t. j. cca 100 mesačne,“ uviedol partner v realitnej kancelárie Filip Žoldák. Cena bytov podľa neho asi rok stagnuje na trhu nových projektov, na sekundárnom trhu cena klesla od augusta 2022 o 6,2 %.
Priemerná cena nových bytov je 4 700 eur/m2 a staršieho bytu 3 700 eur/m2. Najviac bytov v ponuke je v okrese Bratislava II, to platí aj pre nové projekty na sekundárnom trhu. Najviac bytov sa predáva tiež v okrese Bratislava II. O luxusné nehnuteľnosti je záujem konštantný.
Viac menších bytov a kuchynská linka ako lákadlo
Tieto zistenia potvrdzuje pohľad Júlie Vinczeovej z JLL na trh, konkrétne na aktivity developerov, ktorí sa snažia vyhnúť znižovaniu predajných cien bytov vo svojich projektoch.
Kupujúcich lákajú rôznymi formami zliav a benefitov, ako je parkovacie miesto, garancia fixnej ceny bez inflačnej doložky alebo v niektorých prípadoch aj kuchynská linka v cene bytu. „Je iba otázkou času, kedy predovšetkým nadhodnotené projekty budú musieť prísť aj s korekciou cien,“ avizuje Júlia Vinczeová.
Niektoré projekty bojujú a ponúkajú byty aj na realitných portáloch, nie iba na ich oficiálnych stránkach. Na zvyšovanie cien aj možné zvyšovanie úrokových sadzieb majú rovnaký „liek“, ktorým je zefektívnenie pôdorysov a zvýšenie pomeru 1- a 2-izbových bytov na celkovom počte bytov v projektoch.
Pri nájomnom bývaní je najväčší záujem práve o menšie byty. Kupujúci má časom možnosť kúpiť lacnejšie byty, či už z dôvodu zvyšujúcich sa úrokových sadzieb, alebo rapídneho nárastu cien. Lacnejšie byty sú byty s nižším počtom izieb, ktoré kupujúci uprednostní, ak nechce upustiť od vybranej lokality.
Nad developerskými projektmi neláme v súčasnej situácii palicu ani analytik NARKS Martin Lazík. Projekty sú behom na dlhú trať a spomalenie trhu môže ovplyvniť menej stabilných investorov. Dopyt po bývaní a nedostatok bytov na Slovensku je jednoducho fakt, rovnako ako kvalita či vek bytového fondu. Preto sa väčšina projektov pripravuje aj naďalej. Inak sa situácia s ponukou bytov nebude zlepšovať a stále ich bude nedostatok,“ uzatvára analytik.
Celý článok nájdete TU