Júlia Vinczeová a Samuel Šporka v rozhovore o slovenskom kancelárskom trhu pre časopis ESTATE

Bratislava

Ako hodnotíte súčasnú situáciu na kancelárskom trhu v Bratislave?

Na základe toho, že v roku 2023 bolo transaktovaných zhruba 180 000 m2, čo sa pohybuje okolo päťročného priemeru, si dovolím tvrdiť, že trh naďalej ostáva celkom aktívny. Aktivitu evidujeme predovšetkým v oblasti CBD, do ktorej sa sťahujú spoločnosti z menej atraktívnych lokalít a projektov. V CBD ich lákajú najmä rozsiahle služby pre zamestnancov a všeobecne dobrá dostupnosť z každej strany Bratislavy.  

 

Aké najzaujímavejšie transakcie sa v poslednom čase na danom trhu uskutočnili?

Medzi najzaujímavejšie transakcie v rámci CBD jednoznačne patrí relokácia centrály ZSE do novej, na mieru postavenej budovy. Budova v aktuálne najaktívnejšej časti mesta s výmerou 10 000 m2 bude pre ZSE zhotovená developerom Immocap. V rámci projektov Pribinova 34 a Pribinova 40 od JTRE, sa realizovalo viacero zaujímavých transakcií ako napríklad nové sídlo pre Slovenské Elektrárne, Deloitte či O2. Avšak zaujímavé transakcie sa zrealizovali aj mimo CBD. Napríklad DM Drogerie Markt (5 300 m2) sa usadila v budove Slovanet v Ružinove, spoločnosť AT&T zjednotila všetky svoje prevádzky v Aupark Tower či Správny súd v Bratislave, ktorý a presídlil do projektu Reding (takmer 5 000 m2).

 

Aká je vaša prognóza pre kancelársky trh na rok 2024?

Rok 2024 sa zdá byť celkom zaujímavý. Viacero veľkých nájomcov už začalo s výberovými konaniami na agentov či budovy, čo značí, že môžeme očakávať transakcie. Avšak vzhľadom na to, že v roku 2024 na trh nebude dodaná žiadna budova, sa bude tento dopyt sústrediť na existujúce budovy a preto predpokladáme, že väčšina transakcií skončí predĺžením nájmov. Z pohľadu predajov, je rozdiel medzi ponukou a očakávaniami naďalej priepastný, čo nenahráva žiadnym zásadným zmenám vlastníkov na trhu.

 

Zvyšok Slovenska

Ako je na tom kancelársky trh mimo Bratislavy?

Najzaujímavejšie mestá v kontexte kancelárskeho trhu na Slovensku sú jednoznačne Bratislava a Košice. V Košiciach je aktuálne veľmi nízka neobsadenosť moderných kancelárskych budov, a vzhľadom na príchod nových investícii na východ krajiny, predpokladáme, že tento trend bude naďalej pretrvávať. V Žiline odkúpil realitný fond Erste Asset Management od lokálneho developera Reinoo prvú z dvoch fáz projektu Obchodná Business Center. V Banskej Bystrici sa zase dokončila prestavba budovy Interpolis Office Center a úspešne podpísala viacerých zaujímavých nájomcov. V menších krajských alebo okresných mestách je kancelársky trh väčšinou nemenný, bez väčších investícii a vo väčšine prípadov nepribúdajú nové kancelárske budovy tried A+ a A.

 

Aké boli najzaujímavejšie transakcie mimo Bratislavy za rok 2023?

Medzi najzaujímavejšie transakcie mimo Bratislavy za rok 2023 patria určite Volvo, ktoré sa usídlilo v Auparku v Košiach, ktorý patrí do portfólia NEPI, ďalej Správny Súd Košice, ktorý sa presídlil do budovy Pošta od developera Arkon či TPA, ktorá otvorila novú kanceláriu výmere 400 m2  v Košiciach.

 

Ako to vidíte pre tento rok?

Mimo Bratislavy je zásadný problém s kvalitnými priestormi tried A+ a A, čím sa nájmy budú vo väčšine prípadov len predlžovať. V už spomenutej Žiline a Banskej Bystrici budú nájomcovia najviac ťahaní do nových projektov.

 

Coworking na Slovensku

Ako by ste zhidnotili situáciu na slovenskom coworkingovom trhu?

Coworkingové priestory sa na Slovensku zatiaľ netešia takej obľube ako napríklad v Prahe, čo má taktiež vplyv na oveľa miernejší vývoj celkovej kancelárskej plochy v Bratislave. Dalo by sa dokonca povedať, že sa trh momentálne prečisťuje, nakoľko jeden z najväčších hráčov na trhu, HubHub, ktorý postúpil väčšinu svojich priestorov spoločnosti IWG. Tá  tam plánuje realizovať svoj koncept Regus. Rovnako jednu prevádzku zrušil aj lokálny hráč Campus. IWG (Regus), otvára aj nové priestory pri bratislavskom letisku v rámci projektu Galvániho Business Center III, čo prinesie nové možnosti coworkingu do zóny kde doteraz neboli.

 

Ktoré spoločnosti hrajú hlavnú úlohu na coworkingovom trhu?

Medzi firmy, ktoré dominujú na slovenskom coworkingovom trhu patria Regus, 5 Star Offices, Campus či The Spot (Vacuum Group).

 

Aké sú podľa vás v tejto súvislosti trendy na slovenskom trhu flexibilných kancelárií?

V roku 2024/2025 očakávame, že spoločnosť IWG prinesie svoj koncept Spaces, ktorý už funguje v okolitých metropolách, aj do Bratislavy. Koncept Spaces tým doplní skladbu coworkingov v portfóliu IWG v Bratislave.