Slovensky
English
Z kancelárií vybudujú byty? Nie tak ľahko
Vlastníkov starších administratívnych budov prilákal záujem ľudí o byty.
Bratislava zažívala stavebný boom administratívnych budov. Od roku 2008 sa výmera kancelárskych priestorov podľa analytičky Wood & Company Evy Sadovskej zvýšila o 60 percent. Obdobie po pandémii administratívnu horúčku schladilo.
Firmy objavili hybridný model práce, v ktorom zamestnanci trávia fyzicky v kanceláriách len pár dní do týždňa. Veľké výmery priestorov na stoly s počítačmi boli nahradené zónami, ktoré podporujú interakciu a spoluprácu medzi zamestnancami.
Časť firiem stavebnými úpravami znížila prenajímanú plochu, prípadne vymenila staršie kancelárie za modernejšie priestory s efektívnejšou výmerou. Trend ochladenia dopytu po administratívnych priestoroch pochopili počas pandémie aj developeri.
Niektorí z nich prekopali plánované kancelárske projekty a upravili ich na bývanie. V developerskej branži hovoríme o takzvanom re-developmente, ktorý je zo strany stavebníkov logickým krokom. Nedostatok bytov a domov na Slovensku je tragický a nič na tom nezmení obdobie drahších hypoték, ktoré na určitý čas schladí realitný biznis.
Na strane druhej ani svet administratívnych budov nie je čiernobiely. Na trhu je prebytok starších kancelárskych priestorov, no moderných kancelárií je nedostatok. Prax z minulosti však developerom ukázala, že ponúkať bývanie je predsa len o niečo bezpečnejšia cesta biznisu.
Prerobiť kancelárie na byty je v praxi zdĺhavý proces s nástrahami, ktoré sa podobajú otáčaniu veľkého tankera na rozbúrenom mori. Kým sa tanker otočí, búrka na mori prehrmí a zmení sa počasie. To platí aj pre developerov, ktorí na požiadavky trhu reagujú s určitým časovým oneskorením.
Prečo developeri chcú radšej byty než kancelárie
V Bratislave firmy znižovali prenajímané plochy predovšetkým na konci roku 2020 a začiatkomroka2021, keď ekonomiku ochromila panika z pandémie. Odvtedy sa situácia v mnohých office centrách vrátila do zabehnutých koľají. Aktuálne miera neobsadenosti administratívnych priestorov je na úrovni 11,5 percent.
Postpandemické obdobie vytvorilo akési dva prepojené svety. Prvým je svet špičkových moderných budov typu Lakeside Park 2, Nivy Tower alebo Sky Park Office, ktoré sú takmer plne obsadené. Záujem o ne neutícha, ale rastú na úkor starších kancelárskych budov, ktoré ostali na periférii záujmu.
Majú horšiu efektivitu vnútorného usporiadania, zastarané technológie a vyššiu energetickú náročnosť. „Najhoršie sú na tom staršie budovy, ktoré boli celé alebo z väčšiny prenajaté jednému nájomcovi. Tieto budovy sú najlepšími kandidátmi na redevelopment,“ vysvetľuje Erik Biely z oddelenia prenájmu kancelárskych nehnuteľností v realitno-poradenskej spoločnosti JLL.
"Prestavba pôvodne administratívnej budovy na novú funkciu je pomerne zložitý a časovo náročný projekt."
Často sú to objekty, ktoré vlastní štát, v budove sídlila verejná inštitúcia alebo nadnárodná spoločnosť. Príkladom je budova Tower 115 po odchode spoločnosti IBM, do ktorej sa minulý rok presťahovalo Ministerstvo investícií, regionálneho rozvoja a informatizácie Slovenskej republiky.
Prispôsobenie veľkých plôch potrebám nových nájomcov môže byť nerentabilné, ak si vlastník budovy porovná náklady s redevelopmentom, v ktorom objekt premení na bytové jednotky. „Tento trend bádame najvýraznejšie v Bratislave, kde evidujeme dlhodobo najvyšší dopyt po bývaní. Okrem vysokého dopytu je tu zároveň aj najväčšia ponuka starších kancelárskych budov,“ upozorňuje na potenciál Bratislavy Erik Biely.
Z kancelárií do bytov
V súčasnosti rastie dopyt po moderných kanceláriách, ktoré môžu zvyšovať nájomné, pretože na trhu je nedostatok kancelárskych jednotiek najvyššej triedy A+. Limitovanú ponuku budov na najbližšie obdobie negatívne ovplyvnilo rozhodnutie developerskej spoločnosti Alto Real Estate, za ktorou stojí expartner finančnej skupiny Penta Jozef Oravkin.
Vo februári developer oznámil zmeny vo vežiaku Sky Park Tower, kde namiesto pôvodne plánovaných kancelárií prinesie viac bytov. Zmení tak kancelársku budovu v komplexe na piatu rezidenčnú vežu Sky Parku.
Developer zmenu komunikoval s architektonickým štúdiom ZahaHadidArchitects, ktoré sa pod architektúrou plánovanej dominanty v centre Bratislavy autorsky podpísalo. „Následne sa zahája projekčné práce a povoľovacie konanie súvisiace so zmenou stavby pred dokončením,“ reaguje developer.
Bratislava týmto rozhodnutím však podľa Erika Bieleho z JLL prišla o skoro 30-tisícštvorcovýchmetrov kancelárskej plochy vo vyššom štandarde. „Neexistuje teda univerzálna odpoveď, či sa redevelopment oplatí. Treba ku každému prípadu pristupovať individuálne,“ vysvetľuje Erik Biely.
Celý článok nájdete TU