Slovensky
English
Portál Volnekancelarie.sk prináša rozhovor s Erikom Bielym (JLL) doplnený o pohľad Facility manažérky jedného z majoritných nájomcov kancelárskeho komplexu Twin City Tower.
Volnekancelarie: Čo v Bratislave tvorí nový City Business District, o koľkých metrov štvorcových hovoríme? O akej obsadenosti?
Erik Biely (EB): CBD je anglickou skratkou tzv. Central Business District, teda oblasťou mesta, kde sa koncentrujú komerčné nehnuteľnosti (primárne kancelárie, retail, dopravné uzly, služby a iné). Je to biznisové srdce mesta, kde sídli množstvo firiem a dochádza sem veľký počet ľudí. V Bratislave rovnako ako aj v iných metropolách sveta rozlišujeme historické centrum a potom modernejšie-biznisové CBD. Ohraničenie tejto zóny môžeme považovať za trojuholník od zóny Nivy a Karadžicovej ulice, Plynárenskú ulicu (začiatok Prievozu) a Eurovea City pri Dunaji.
Spolu v tejto zóne evidujeme cez 600 tisíc m2 (z celkových cca 1.89 m2 kancelárií v Bratislave) najmä v rámci projektov Twin City, CBC, BBC, Apollo BC, Eurovea City a Sky Park. Veľký rozvoj tejto zóny potvrdzujú aj veľké plány developerov s novými projektami kancelárskych budov, ktoré by do konca roku 2023 mali priniesť ďalších približne 130 tisíc m2. CBD zažíva v Bratislave za posledné roky dramatický posun, najmä vďaka obľúbeným projektom ako sú Twin City, Nivy Mall/Tower, Sky Park a zóna Eurovea City. Zaujímavým trendom u nás je aj prienik CBD s rezidenčným segmentom nehnuteľností, ktorý sa teší veľkej popularite aj napriek vyššej predajnej cene bytov.
Ako dynamika výstavby v tejto lokalite a koncentrácia projektov tých najväčších developerov zmenila bratislavský kancelársky trh, štruktúru dopytu a ceny nájmov?
EB: Evidujeme postupný prechod firiem od klasických a starších budov, cez polyfunkcie až po moderné biznis centrá. Každá možnosť má logicky svoje pre a proti avšak práve biznis centrá v CBD vedia uspokojiť najširší segment firiem. Donedávna platilo, že CBD je len pre veľké spoločnosti. V súčasnosti si tu vedia nájsť miesto a kanceláriu aj individuálni freelanceri vďaka prítomnosti rastúceho segmentu servisovaných Co-working kancelárií ako je Regus, 5Star Offices alebo HubHub. Mať sídlo v CBD sa stáva aj istou formou prestíže, najmä ak sa jedná o najmodernejšie budovy na dobrých adresách.
Môže byť tento distrikt - svojou vybavenosťou a infraštruktúrou - porovnávaný so CBD okolitých metropol? Dokáže CBD povzdvihnúť atraktivitu bratislavského kancelárskeho trhu napríklad pre firmy, ktoré sa rozhodujú vstúpiť do CEE regiónu?
EB: Určite áno. Okrem bohatej ponuky kvalitných kancelárskych priestorov a služieb má Bratislava výhodu v kompaktnej veľkosti mesta a v dobrom prístupe na kľúčovú infraštruktúru. Letisko je vzdialené z CBD do 20 minút, rovnako ako aj diaľnica smerom na Rakúsko alebo Maďarsko. Lokálna doprava a dochádzanie do CBD je riešená zo všetkých strán Bratislavy množstvom spojov MHD a najmodernejšou autobusovou stanicou v krajine (Stanica Nivy). Podzemné garáže a novo-otvorený Nivy bulvár zase uspokoja všetkých motoristov. Nárast cyklistov a e-kolobežiek prinútil developerov myslieť aj na nové cyklotrasy a prítomnosť spŕch a kabínok vo všetkých moderných budovách.
Ďalším bodov je architektúra, kvalita materiálov a úroveň manažmentu budov. Dizajn budov v tejto lokalite je nielen o funkčnosti ale aj o pridanej hodnote ich vzhľadu. Developeri s najvyššími nárokmi sa preto snažia najať lídrov v tejto oblasti. Príkladom môže byť práve Twin City Tower, ktorého architektúra vznikla spoluprácou lokálneho štúdia Siebert + Talaš a londýnskeho ateliéru John Robertson Architects. Pri pohľade na medenú fasádu budovy pretkanú LED pásmi je vidno inšpiráciu štruktúry káblových vlákien, teda odkaz na pôvodné KABLO a industriálnu minulosť tejto oblasti. Okrem estetických kvalít splňa táto budova ako aj všetky nové objekty v CBD najmodernejšie štandardy udržatelnosti, ekológie a dosahujú veľmi nízké prevádzkové náklady. Dôkazom je získanie medzinárodnej certifikácie ako napr. v prípade Twin City Tower to bol certifikát BREEAM "Outstanding", ktorý TCT získalaako prvá budova na Slovensku.
Aké typy firiem a značiek vyhľadávajú práve kancelárie/projekty situované v CBC? Čo sú najdôležitejšie aspekty, ktoré pri výbere zvažujú?
EB: Úspešné medzinárodné alebo lokálne firmy sa primárne dopytujú po lokalite CBD lebo je často považovaná za "zlatý štandard" a ich firmy väčšinou sídlia v CBD aj v zahraničí. Častokrát je to aj jediná možná lokalita, v ktorej je sústredený development moderných kancelárskych budov s veľkometrážnymi podlažiami. Nakoľko priestory v týchto budovách obsadzuju väčšinou velké firmy, rozdelenie tímov vertikálne po rôznych poschodiach je nechcené a kazí produktivitu. Preto staršie a členité budovy nie sú v súčasnosti až tak žiadané. Ďaľším benefitom je aj efektívne využitie priestoru, teda nízky podieľ spoločných priestorov na celkovej prenajímateľnej ploche a ľahké plánovanie rozloženia jednotlivých kancelárie v priestore. Z tohto pohľadu sú staršie budovy v Bratislave alebo historickom centre oveľa menej efektívne a dostupné.
Hlavným benefitom CBD je centrálna lokalita, teda ľahká dostupnosť a vysoká kvalita budov a služieb. Najmodernejšie budovy v tejto oblasti zároveň poskytujú pre zamestnávateľov značnú výhodu pri hiringu nových talentov a všeobecnej viditeľnosti na trhu. Pri našej práci sa často stretávame s HR manažérmi, ktorí majú veľmi vysoké nároky najmä na bezpečnosť a pozitívny vplyv pracoviská na produktivitu. V neposlednom rade je to určite aj reprezentatívnosť budovy, spoločných priestorov a samotnej kancelárie spoločnosti. Zaujímavosťou býva aj výška budovy, pričom tie najvyššie poschodia s výnimočným výhľadom sú istou formou prestíže, rovnako ako aj prítomnosti loga firmy na budove.
Lokalitu CBD by sme neodporučili iba pre špecifické spoločnosti, a to kvôli absencii väčších skladových jednotiek a nadmerného dopytu na počet parkovacích miest. Tento fakt je relevantný najmä pre spoločnosti, ktoré potrebujú mať kancelárie a sklady v jednej budove alebo areáli. V tomto prípade je lepšie uvažovať o lokalite na okrajoch Bratislavy.
Vaša spoločnosť sídli v danej lokalite už vyše troch rokov, ako sa z Vášho pohľadu zmenil bratislavský CBD za toto obdobie?
Facility Manažér jedného z majoritných nájomcov budovy Twin City Tower: Vývoj v CBD sa za posledné roky nadmieru posunul najmä v oblasti Nív, a to vďaka novému bulváru, ktorý prepojí Twin City s novou autobusovou stanicou a pripravovanou nákupnou zónou Nivy Mall. Oživenie tejto oblasti bude mať na našu spoločnosť priamy vplyv nakoľko sídlime v bezprostrednom susedstve novej stanice. Našim zamestnancom to priniesie nové možnosti dopravy, prístup k novým reštauráciám, obchodom a službám. Pri každodennom zhone má nesmierne veľkú pridanú hodnotu, keď viem v rámci jednej zóny vyriešiť ráno odvoz detí, prácu, spraviť nákup, ísť do banky alebo na poštu peši. Okrem zóny Nivy evidujem aj zvýšenú aktivitu od Nív smerom k Dunaju. Predtým hluché zóny budú čoskoro predstavovať ďalšie možnosti a bezpečné miesta na bývanie, nakupovanie, či kultúru.
Ako hodnotíte vybavenosť a infraštruktúru tohto distriktu? Najväčšie pozitíva a možno aj negatíva?
FM: Najviac sa mi páči architektúra a vzhľad celého Twin City. Nejedná sa len o samostatnú budovu na rušnej ulici ale fungujúci celok plný dynamických firiem a ľudí. Od peknej fasády až po reprezentatívnu vstupnú lobby je všade prítomný príjemný a kvalitný dizajn. Ďalším veľkým benefitom je šetrenie času pri dochádzaní do práce pre mňa a mojich kolegov. Zo všetkých smerov je k nám výborný prístup či autom alebo MHD. Nakoľko sme v srdci nového centra alebo tzv. Downtownu, sme obklopení službami, reštauráciami a obchodmi. V tesnej blízkosti našej budovy vyrastajú nové rezidenčné veže, takže táto zóna bude naozaj aktívna a bezpečná počas celého dňa a nielen od 9 do 17tej. Plusom je krásny 360 panoramatický výhľad na Bratislavu, keďže ako spoločnosť máme v prenájme niekoľko poschodí budovy. Naše kancelárie boli architektmi naplánované podľa svetelnosti, orientácie na svetové strany, či samotných dominánt ako je Bratislavský hrad alebo Slavín tak, aby sme využili maximálny potenciál krásneho výhľadu.
EB: Za najväčšie lákadlá môžme jednoznačne považovať centrálnu lokalitu v srdci Bratislavy, modernú architektúru budov s najnovšími technológiami a prítomnosť všetkých dôležitých služieb v pešej dostupnosti. Táto lokalita a budovy dokážu uspokojiť najnáročnejšie nároky spoločností a spĺňajú najvyššie štandardy na udržateľnosť a ekológiu, ktoré poznajú aj západné metropoly.