COVID-19: Global Real Estate Implications

Vlády, podnikatelia a občania čelia nepríjemnej realite menom COVID – 19. Krátkodobé dopady na ekonomický rast, podnikateľské aktivity a ľudské chovanie sú nepopierateľné. Napriek tomu panuje zhoda na tom, že sa globálna ekonomika v druhom polroku 2020 spamätá, no presný vývoj je v túto chvíľu nepredvídateľný.

Z tohto dôvodu pristupujeme k realitnému trhu formou viacerých možných scenárov (než jasne definovanými predpoveďami) so zameraním na pripravenosť na postupné prirodzené spomalenie alebo prípadne závažnejšie spomalenie ekonomiky.

Cieľom tohto materiálu je pozrieť sa na potenciálne dopady v rámci jednotlivých sektorov realitného trhu.

Kapitálové / Investičné trhy

  • Je veľmi pravdepodobné, že investície do realít v prvom polroku 2020 poklesnú ako dôsledok neistoty investorov. Najviac budú zasiahnuté sektory maloobchodu a hotelov/ubytovania (turizmu). Očakávame presun investícií do istejších oblastí – hlavnými investičnými kritériami, ktoré budú vyhodnocované v rámci rizikovosti bude stabilita príjmov, zraniteľnosť prevádzkyschopnosti a miera obsadenosti.
  • V priebehu predchádzajúcich kríz sme zažili výkyvy v realitných investíciách. Historicky sme boli svedkami väčšej volatility cien akcií a komodít než cien nehnuteľností. Nehnuteľnosti stále ponúkajú zaujímavý výnos v porovnaní s ostatnými aktívami.  Rozdiel medzi výnosom štátnych dlhopisov a výnosov z nehnuteľností je už dlhšiu dobu na historických maximách. Z tohto dôvodu očakávame konštantný prílev kapitálu do investícií do nehnuteľností zo stredno až dlhodobého pohľadu.
  • Na Slovensku očakávame krátkodobé zníženie investičnej aktivity a prehodnotenie investičných stratégií väčšiny hráčov, avšak z dlhodobejšieho pohľadu očakávame návrat k normálu.

 Retailové trhy

  • Globálne maloobchodné reťazce (retailisti) musia počítať s obmedzenou likviditou z dôvodu výpadku tržieb a nárastu prevádzkových nákladov vyplývajúcich z poklesu dopytu a narušenia dodávateľských reťazcov.
  • Obchodníci s robustnou infraštruktúrou, ktorá môže slúžiť k online predajom môžu v dlhodobom výhľade zo situácie profitovať, pokiaľ sa viac zamerajú na flexibilnejší online predaj. Kľúčové bude zaistenie stabilného systému dodávateľov, aby bolo možné predchádzať budúcim výpadkom a šokom.
  • Situácia na toľko skúšanom slovenskom maloobchodnom trhu sa môže v kontexte saturovaného trhu ešte vyhrotiť.

Priemysel a logistické trhy

  • Prerušenie globálnych dodávateľských reťazcov predstavuje hlavný dopad na priemyselné a logistické centrá. Obmedzená aktivita hlavných prístavov a letísk sa prejavuje poklesom intenzity využiteľnosti a nadbytkom voľných kapacít. Epidémia pravdepodobne povedie k zníženiu pružnosti dodávateľského reťazca.
  • Táto epidémia môže naštartovať automatizáciu a robotizáciu a znižovať závislosť sektoru na ľudskú prácu. Zvýšený dopyt po online nakupovaní, predovšetkým v oblasti potravín, môže tento trend výrazne posilniť a odštartovať dopyt po ďalších logistických priestoroch.
  • Slovensko, ako automobilová veľmoc, môže byť značne ovplyvnená rozhodnutím o dočasnom uzatvorení výroby veľkých závodov – výrobcov, i keď z dlhodobého hľadiska nepredpokladáme zásadný útlm vo výrobe.

 Kancelárskych trh

  • Koronavírus môže vyvolať väčší tlak na trhy, ktoré sa nateraz nachádzajú v poslednej časti svojho cyklu,  môže vyvolať potenciál odloženej investičnej aktivity a znížiť rast nájomného oproti predpovediam. Vzostup práce z domu pravdepodobne zníži podiel využitia kancelárií a majitelia, ktorí uzatvárali krátkodobé nájomné zmluvy môžu byť viac zraniteľní.
  • Z dlhodobého hľadiska, epidémia prispeje k zrýchlenému využívaniu vzdialeného pracovného prístupu (home working) a investície do kolaboratívnych technológií.
  • Najbližšie obdobie bude testom pre všetkých flex space operátorov, ktorí môžu čeliť prepadu v obsadenosti priestorov a zároveň budú pod tlakom zo strany prenajímateľov.

Hotely a ubytovanie

  • Dopad cestovných obmedzení, rušenie spoločenských akcií a zastavenie individuálnej turistiky rýchlo zasiahlo sektor ubytovania. Vo veľmi krátkej dobe sa znížila obsadenosť ubytovacích zariadení takmer na nulu.
  • Najohrozenejšími sektormi sú prirodzene lokality s vysokým pomerom zahraničných turistov, zatiaľ čo miesta dostupné autom alebo verejnou dopravou môžu v tejto situácii benefitovať. Pokiaľ sa podarí zastaviť vírus v pomerne krátkej dobe, lokálny turizmus sa môže oživiť. Z tejto situácie môžu vyjsť najlepšie veľké a sebestačné krajiny. Pre Slovenský turizmus to však taktiež môže znamenať výrazný posun vpred. V kontexte minulých rokov, kedy boli terorizmom ohrozené viaceré krajiny sa lokálny dopyt o domáce destinácie výrazne zvýšil. Môžeme teda predpokladať, že ľudia budú pri výbere destinácií opatrnejší a preferencia zostať „doma“ na Slovensku bude vyššia. Hoci je Slovensko malá krajina, možnosti na turizmus ponúka v nepomernom množstve. Tým pádom možno očakávať po upokojení sa situácie zvýšenie dopytu aj investícií do lokálneho turizmu.

Sektor bývania (Living)

  • Najväčší dopad vírusu COVID-19 je nepochybne na obyvateľov. Dlhodobý trend zahusťovania obydlí a nárast priestorov pre spoluprácu potenciálne zvyšuje riziko prenosu nákazy. Tu očakávame zmeny.
  • Vzhľadom na špecifickosť situácie spôsobenej pandémiou akou je izolácia predpokladáme, že sa zvýši dopyt po sekundárnych nehnuteľnostiach – chatách, apartmánov a pod.

Na záver

Je jednoduché sa zamerať na krátkodobé ekonomické dopady COVID 19,  no nemali by sme prehliadať jeho dlhodobé dôsledky pre spoločnosť a samotný realitný trh. Dopad a následné dozvuky môžu zmeniť spôsob nášho života a práce, potenciálne povedú k novým spôsobom fungovania spoločnosti. Súčasná situácia môže byť len urýchľovačom  nevyhnutných zmien, ktoré môžu mať zásadný vplyv na fungovanie spoločnosti.

  • Kancelárie – zvýšený dôraz na vzdialenú prácu (home office) a väčšiu pozornosť venovanú zdraviu, životnej pohode a produktivite
  • Obchod – online nákup potravín ako bežný štandard, zmena správania sa v maolobchode, väčší dôraz na omnichannel prístup
  • Priemysel – de-globalizácia dodávateľských reťazcov za účelom zníženia rizika, väčší dôraz na flexibilitu výroby a rozvoj dátových centier
  • Udržateľnosť – zmena vnímania dopadov cestovania a obnovený dôraz na udržateľné postupy
  • Technológie – zvýšené využívania technológií, predovšetkým v oblasti nehnuteľností (Proptech) a medicíny (Medtech), zasahujúci do všetkých oblastí nášho života a podnikania